Hambourg : la croissance démographique comme facteur de dynamisme immobilier

20 novembre 2017
Hambourg : la croissance démographique comme facteur de dynamisme immobilier

Hambourg se démarque par son architecture unique et la vigueur de son économie, attirant chaque année près de 10 000 start-up. Seconde plus grande ville après Berlin, cette métropole s'étend sur 755Km2 et abrite le 2e port le plus important d'Europe en termes de marchandises échangées.

Par ailleurs, comptant près de 2 millions d'habitants, l'immobilier hambourgeois n'a pas résisté au récent boom démographique, et se retrouve à gérer, à l'instar des autres métropoles allemandes, un déficit de logements. La forte hausse de la population constatée depuis 2011, particulièrement ressentie en 2015 avec l'arrivée de 30 000 habitants, a largement contribué à la tension du marché résidentiel. En effet, alors que l'immobilier avait jusqu'alors répondu à la demande, l'Institut Fédéral de recherche sur la construction n'a pas anticipé les récents flux migratoires et avait donc sous-estimé les besoins, évalués à l'époque à 8 300 logements par an à l'horizon 2020. Les prévisions sont aujourd'hui considérablement revues à la hausse puisqu'elles atteignent désormais 15 000 logements.

Un trend haussier généralisé aux différentes typologies de biens

Face à ce déficit de logements, les prix immobiliers augmentent de manière significative, notamment pour les appartements existants en copropriété. D'après JLL, le prix moyen au m2 s'élevait à 4 210 € au premier semestre 2017, soit une augmentation de plus de 8 % par rapport à la même période en 2016. L'atlas immobilier publié par LBS corrobore ces chiffres et révèle également le dynamisme des promotions neuves, qui affichent des performances de +12%.

Prix de l'immobilier par type de bien - Immobilier existant

prix immobilier existant hambourg horizon am

Source : LBS-Immobilienmarktatlas 2017

Prix de l'immobilier par type de bien - Immobilier neuf

prix immobilier hambourg neuf horizon am

Source : LBS-Immobilienmarktatlas 2017

Zoom sur une opération sur mesure

Conscients des attentes et du dynamisme de ce marché, nous avons récemment financé une opération de réhabilitation à Langenhorn, un quartier situé au nord d'Hambourg. Ce projet consiste à repenser une grande demeure, classée bâtiment historique, en une résidence de 3 appartements. En outre, l'acquisition d'un bien rénové dans un bâtiment classé permet de bénéficier d'une défiscalisation autorisant un amortissement à hauteur de près de 100 % du prix du bien, pour une détention de 10 à 12 ans. Cette fiscalité attractive participe donc pleinement au succès commercial de l'opération.

Par ailleurs, idéalement connecté aux grands axes routiers et au centre-ville, le quartier résidentiel de Langenhorn connait l'une des plus fortes progressions en termes de prix. Ainsi, passant de 1 860 €/m2 à 3 450 €/m2 entre 2012 et 2017, le prix moyen des biens existants observe une hausse spectaculaire de 82% en cinq ans.

Evolution des prix par quartier*

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