Investissement immobilier : renforcer la résistance aux crises

19 février 2024

Retrouvez la tribune de Mehdi Gaiji, président d'Horizon AM, qui partage son point de vue et ses idées clés concernant le marché de l'immobilier.

En 2023, l'immobilier a chuté en raison de divers facteurs. Pour relancer le marché, il faut repenser les projets immobiliers en accord avec les nouvelles tendances et diversifier les investissements.

Dans le secteur de l’immobilier, la décennie 2020 a été marquée par un virage à 180° par rapport à la précédente. En 2023, les ventes ont baissé de 22 % et les prix des logements ont suivi le même chemin[1]. La répétition de crises économiques, financières, politiques, environnementales a fini par fragiliser un secteur qui avait retrouvé des sommets après la crise de 2008. Pour le secteur immobilier qui, par ses temps de production et d’usage, s’inscrit dans le moyen-terme, ce contexte volatile, destiné à se poursuivre, appelle à une remise à plat et à une réflexion sur les nouvelles opportunités d’investissement.

Crise de liquidité

Le marché de l’immobilier est effectivement en plein bouleversement. Après des années de hausse, les prix de l’immobilier et le volume de ventes de biens ont connu un coup d’arrêt marqué en 2022 et en 2023. Du côté de la construction, très dépendante des matières premières, l’inflation, accélérée par le conflit russo-ukrainien, a mis à mal les rendements.

À cette crise des prix est venue s’ajouter une crise des liquidités. En réponse à l’inflation, les banques centrales ont, dès mi-2022, pris des mesures de resserrement monétaire avec une hausse sensible des taux directeurs et un assèchement du marché du crédit. L’inversion de la courbe des taux – avec une rémunération supérieure des taux courts par rapport aux taux longs – a en outre pénalisé l’immobilier qui, par essence, est un investissement de long terme.

Nouveau paradigme sociétal

En parallèle, l’immobilier s’est trouvé confronté à un changement de paradigme. Que cela soit l’immobilier de bureau, de loisir ou résidentiel, en quelques années, les attentes des usagers ont profondément évolué. Le développement rapide du télétravail et du flex-office obligent à repenser à la fois les lieux de travail et d’habitat.

Les modes de travail et de vie ne sont pas les seuls à connaître une transformation. Accélérés par une réglementation de plus en plus contraignante, les enjeux environnementaux se sont imposés comme le nouvel horizon de l’immobilier. En France, la fin du bouclier tarifaire devrait encore renforcer la demande pour des bâtiments moins énergivores.

Normalisation en vue

Ce double contexte pèse largement sur le secteur de l’immobilier. Sur l’année 2023, 373 100 logements ont été autorisés à la construction, un recul de -23,7 % par rapport à 2022[2]. Ce bouleversement se ressent aussi sur les ventes de logements, en très fort recul, et sur le marché locatif pénalisé par une demande bien supérieure à l’offre mais aussi par une chute des rendements locatifs. Affectée par un couple risque/rendement moins favorable, la pierre a, en partie, perdu la faveur des investisseurs après des années d’enthousiasme, voire d’euphorie.

Ce constat fait, quelles sont les perspectives pour le marché immobilier et pour les investisseurs ? Des signaux faibles laissent entrevoir un changement de politique des banques centrales à partir du second semestre 2024. De quoi espérer une normalisation progressive des financements fin 2024 et courant 2025. L’accès facilité au crédit, ainsi que le recul entamé depuis le troisième trimestre 2023 du prix des matériaux de construction, devraient permettre de relancer la machine immobilière et de rétablir la confiance sur ce marché.

Travailler la valeur

L’accalmie sur le front financier doit s’accompagner d’un travail sur la valeur du parc existant en prenant en compte, dans les projets de construction et de réhabilitation, des facteurs plus sociétaux tels que l’évolution des attentes et des usages aussi bien de l’habitat que des espaces de travail, de loisir ou de commerce.

Cette évolution pousse à l’émergence de nouvelles formes d’immobilier misant sur la mixité des destinations ainsi que sur leur réversibilité. Premier point en faveur de ces projets : leur pertinence sociétale. En associant, par exemple, habitats classiques, habitats partagés comme le flex-living, commerces, services tels que des crèches ou des pôles santé – et tout ceci en répondant aux dernières normes en matière d’isolation thermique et sonore, ces constructions répondent aux attentes des usagers. De même, la possibilité de faire évoluer les usages de ces bâtiments en fonction non seulement des besoins, mais aussi du contexte économique est désormais un atout majeur.

Pour les investisseurs, ces projets mixtes et réversibles répondent à un grand enjeu : celui de désensibiliser leurs investissements aux risques exogènes, en jouant la carte de la diversification. La multiplication des crises, sous toutes leurs formes, est une tendance qui va durer. Ainsi, miser sur des projets ayant une valeur intrinsèque est un atout pour se protéger contre de possibles turbulences sur un ou plusieurs segments du marché immobilier.

Préparer le futur

Avec ces perspectives, les investisseurs peuvent dès à présent anticiper ce moment de bascule en allant chercher des sources de financement pour se saisir des réelles opportunités présentes sur le marché. Deux facteurs sont alors à considérer pour choisir ses projets et/ou les produits d’investissements : la capacité qu’ont eu les investisseurs à stabiliser la liquidité au cours des deux dernières années dans un contexte de tension importante, et la capacité à gérer et à conseiller sur la juste temporalité des investissements.

[1] https://www.fnaim.fr/communiquepresse/1886/10--conjoncture-crise-du-logement-devenue-realite.htm
[2] https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/la-construction-neuve#:~:text=Sur%20l%27année%202023%2C%20373,mars%202019%20à%20février%202020