Secteur immobilier, anticiper et innover pour saisir les opportunités futures

Après des décennies de taux d’intérêt bas, voire négatifs, un changement de cycle s’opère dans le secteur immobilier. En causes, une crise inflationniste et de liquidité, mais également des tendances de fond – sociales, sociétales et environnementales – qui incitent les acteurs de la pierre à devoir s’adapter pour saisir les opportunités à venir.

Un marché du crédit temporairement asséché

Les transactions immobilières ont chuté de 22 % en 2023, avec seulement 875 000 transactions[1]. Si pour le moment, la baisse du prix des logements a surtout concerné les grandes villes, le secteur immobilier dans son ensemble faiblit après de belles années de hausse facilitée, par un accès au crédit très abordable.

Pour endiguer l’inflation qui sévit depuis l’été 2021, la Banque centrale européenne (BCE) a brusquement remonté ses taux directeurs. Une politique de resserrement monétaire qui a eu des répercussions significatives sur le marché du crédit, entraînant une pénurie de financements, ou encore une inversion de la courbe des rendements. Souvent interprété comme un signe avant-coureur de récession, ce dernier phénomène a pu encourager les investisseurs à adopter une approche plus prudente.

« Des signaux faibles laissent entrevoir un changement de politique des banques centrales à partir du second semestre 2024. De quoi espérer une normalisation progressive des financements fin 2024 et courant 2025. L’accès facilité au crédit, ainsi que le recul entamé depuis le troisième trimestre 2023 du prix des matériaux de construction, devraient permettre de relancer la machine immobilière et de rétablir la confiance sur ce marché », tempère toutefois Mehdi Gaiji, président d’Horizon Asset Management.

L’émergence de nouveaux besoins et attentes

L’ensemble des segments de l’immobilier fait face à une évolution des usages, mais également des changements réglementaires drastiques (décret tertiaire, RE2020, loi Climat et Résilience, ZAN, etc.). Rien qu’en Île-de-France, 5 millions de m² de bureaux sont ainsi considérés comme « obsolescents »[2], c’est-à-dire ne répondant plus aux besoins actuels des usagers – avec, par exemple, l’essor du télétravail ou du concept de flex-office – ou n’étant plus conformes aux nouvelles normes en vigueur. 

L'immobilier résidentiel fait face à une contrainte majeure liée à la limitation de son stock. Cette situation représente néanmoins une opportunité, car la demande pour les logements excède l'offre disponible. Cette tendance devrait s'intensifier, influencée par des facteurs tels que l'évolution démographique, d’un solde migratoire positif, de besoins en logements sociaux croissants ou encore du fait du déclassement à venir des « passoires thermiques ». Un déficit estimé par l’Union Sociale pour l’Habitat à 518 000 logements manquants par an, d’ici à 2040[3], et qui n’est pas compensé par des constructions suffisantes, comme le souligne le président d’Horizon Asset Management : « sur l’année 2023, 373 100 logements ont été autorisés à la construction, un recul de -23,7 % par rapport à 2022[4]. »

Les opportunités d’une transition nécessaire

Pour combler cette demande soutenue, il devient essentiel de repenser et valoriser le parc existant, ainsi que d’intégrer les facteurs sociaux, sociétaux et environnementaux dans l’ensemble des projets de construction et de réhabilitation.

« Cette évolution pousse à l’émergence de nouvelles formes d’immobilier misant sur la mixité des destinations ainsi que sur leur réversibilité. Premier point en faveur de ces projets : leur pertinence sociétale. En associant, par exemple, habitats classiques, habitats partagés comme le flex-living, commerces, services tels que des crèches ou des pôles santé – et tout ceci en répondant aux dernières normes en matière d’isolation thermique et sonore, ces constructions répondent aux attentes des usagers. De même, la possibilité de faire évoluer les usages de ces bâtiments en fonction non seulement des besoins, mais aussi du contexte économique est désormais un atout majeur » explique Mehdi Gaiji.

Performance Pierre 5, le choix d'un résidentiel français de qualité

Pour Horizon Asset Management, c’est la sélection d’actifs de qualité et diversifiés qui prime pour affronter un environnement de marché encore volatil.
À travers notre fonds d’investissement alternatif (FIA) Performance Pierre 5 positionné dans le résidentiel français, Horizon Asset Management finance des opérations de promotion immobilière et de marchand de biens.
Notre stratégie de stock-picking sur des projets de qualité et dans des zones attractives (Île-de-France, bassin lyonnais et région Sud) permet à nos investisseurs d’envisager sereinement les années à venir.

L’agilité, l’inventivité et la réactivité des professionnels de l’immobilier feront donc la différence dans un contexte actuel certes compliqué, mais qui ne s’éternisera pas. Enfin, sécuriser les sources de financement et rassurer les investisseurs seront le gage d’une résilience sur le long terme.

[1] https://www.fnaim.fr/communiquepresse/1886/10--conjoncture-crise-du-logement-devenue-realite.htm
[2]https://www.lesechos.fr/industrie-services/immobilier-btp/immobilier-la-prometteuse-mais-delicate-conversion-des-bureaux-en-logements-2077748
[3] https://www.lexpress.fr/societe/logements-pourquoi-la-penurie-risque-de-samplifier-QVXXRRDWKRBXPBX7UOE5SYEPRU/#:~:text=Ainsi%2C%20parmi%20les%20518%20000,en%202021%20et%20en%202022.
[4] https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/la-construction-neuve#:~:text=Sur%20l%27année%202023%2C%20373,mars%202019%20à%20février%202020