L'IMMOBILIER, CE "BESOIN STRUCTUREL" QUI RÉSISTE À L'INFLATION, HORIZON AM SUR BFM TV

Pour lutter contre l'inflation et face à un environnement macro-économique incertain, les équipes d'Horizon AM se sont fixé pour ligne de conduite de déployer une stratégie visant à se concentrer sur des opérations qui permettent de bien résister à ces aléas. 

Mehdi Gaiji, le président d’Horizon AM, nous explique les fondements et les objectifs de cette stratégie.

Dans un contexte de pic inflationniste, de hausse de taux et de guerre en Ukraine, le marché de l’immobilier résidentiel fait-il, malgré tout, preuve de résilience ?

Mehdi Gaiji : Lorsque l'on parle d'immobilier, il faut avant tout s'intéresser à la psychologie des acteurs et des producteurs. C'est une question de confiance. Ceux qui produisent de l'immobilier le savent : il y a de l'incertitude, notamment concernant les coûts de construction qui sont en hausse depuis plus d'un an et demi. Il y a également l'inflation à laquelle il faut ajouter le choc des approvisionnements post-covid. Et puis, il y a maintenant la guerre en Ukraine. On assiste à un choc sur les matières premières et sur l'énergie en général qui génère des incertitudes. Naturellement cela n'est pas sans conséquences sur les acteurs de l'immobilier. Lesquels sont confrontés à des pénuries sur certains matériaux et avec des chantiers à l'arrêt. Tout cela a un impact sur la confiance des producteurs qui se révèle, compte tenu du contexte général, un peu moins bonne en ce moment.

À court terme, ils sont un peu moins sereins. Mais il y a malgré tout une réponse de la part du gouvernement et de la force publique qui permet aux acteurs de l'immobilier de s'adapter à ce contexte si particulier. C'est notamment le cas pour tout ce qui touche aux clauses de revoyure.

Du côté des acquéreurs en revanche, il n'y a pas de changement notable. Notamment du côté des acquéreurs en bloc sur du foncier résidentiel privé. L'incertitude en revanche concerne davantage les acheteurs particuliers qui rencontrent des difficultés liées soit au taux d'usure, soit concernant l'octroi de leur crédit du fait des resserrements des conditions d'octrois du HCSF. Les acquéreurs immobiliers sont quelque peu déstabilisés actuellement. Pour autant, il convient de se méfier de l'effet court terme et des crispations conjoncturelles. Il importe de relativiser la situation, de relativiser ces soubresauts de court terme sur des comportements sociologiques dans un acte d'achat.

Ce qu'il faut retenir, c'est que l'immobilier demeure un bon rempart contre l'inflation, car il répond à un besoin structurel. Les fondamentaux qui régulent l'acte de production et l'acte d'achat sont toujours là.

Quelles sont, concrètement, les conséquences de la guerre en Ukraine sur le marché immobilier en France ?

Mehdi Gaiji : La guerre en Ukraine a peu de répercussions sur le marché immobilier en France. Il y a, certes, eu cette chaîne logistique qui s'est quelque peu affolée à cause de cela ces dernières semaines, mais cela a eu un impact très relatif. Ce serait davantage la Russie qui, en tant que producteur de pétrole et de gaz, pourrait avoir un impact sur l'immobilier car le sujet ici c'est avant tout la question des matériaux. On le voit notamment avec l'approvisionnement de carrelage. Mais ce n'est pas directement lié à l'Ukraine, c'est avant tout lié aux problématiques des moyens d'approvisionnement.

Quelle stratégie avez-vous pris le parti de développer afin de contrer cet environnement macro-économique instable ?

Mehdi Gaiji : Chez Horizon AM, nous produisons des solutions d'épargne destinées aux particuliers et aux institutionnels pour financer des logements. Notre but est de nous orienter vers des opérations immobilières où nous sommes en capacité d'avoir un pricing power du prix à la vente (où l'on peut décider du prix à la vente). C'est une stratégie importante pour nous ainsi que pour les acteurs avec lesquels nous travaillons car cela implique d'aller chercher des localisations qui nous permettent de procéder ainsi.

Nous avons mis en place des stratégies de stock picking pour pouvoir choisir des opérations sur lesquelles nous pouvons répertorier nos prix sur les prix de vente. C'est aussi pour cette raison que nous avons commencé à céder certaines opérations (- de 2000 m2). Nous faisons des arbitrages où nous sous-pondérons certaines activités et où nous nous concentrons sur certaines autres activités qui disposent d'une bonne résistance par rapport à l'inflation. C'est notamment le cas des crèches, des opérations de coliving, des maisons de santé ou bien encore du démembrement de propriété.

Ces opérations offrent, en effet, des perspectives de résistance dans un contexte inflationniste. Cette stratégie nous permet d'adresser des solutions d'épargne adaptées au contexte en nous inscrivant sur des thématiques qui résistent à cet environnement particulier.

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