Le portage foncier : ce qui marche dans le contexte actuel du marché immobilier
Par Mehdi Gaiji
Ces dernières années ont profondément modifié notre vision de l'investissement immobilier. Face aux défis de financement et aux nouvelles exigences environnementales, le secteur est en pleine mutation. Cette transformation appelle des solutions innovantes, capables d'allier performance financière et adaptation aux nouveaux enjeux sociétaux et environnementaux.
Un marché en pleine reconfiguration
Le private equity immobilier traverse une période de profonde transformation. Après deux années particulièrement chahutées, le secteur atteint un point d'inflexion qui invite à repenser les modèles d'investissement traditionnels.
Le baromètre réalisé par Forvis Mazars pour France Fintech montre un recul significatif des collectes en crowdfunding immobilier en 2024 et ce, pour la deuxième année consécutive, soit une baisse de près de 46 % entre 2022 et 2024 (avec -25,8 % sur 2024)[1]. En outre, près d'un projet immobilier en cours sur trois connaît des problèmes de remboursement, d’après une étude de l’AMF sur le sujet[2].
Face à cette situation, les plateformes de crowdfunding ont dû se montrer plus sélectives dans les projets à financer. Ce contexte a aussi souligné l'importance de la lisibilité des offres et de la pertinence des solutions d'épargne proposées. Les investisseurs recherchent désormais des actifs robustes, soutenus par des modèles économiques solides et transparents.
Par ailleurs, la baisse progressive des taux depuis juin 2024 ouvre de nouvelles perspectives. À chaque réduction du coût du crédit, ce sont de nouveaux acquéreurs potentiels – auparavant exclus en raison des conditions de financement plus strictes – qui redeviennent solvables et peuvent revenir sur le marché. Ce mouvement favorise un retour progressif des volumes et de la liquidité. Pour les professionnels de l'immobilier, la diminution des taux Euribor représente également une opportunité de réduction des coûts de financement, permettant d'envisager de nouveaux projets.
Les opérateurs immobiliers évoluent vers une concentration du marché, privilégiant la qualité et la solidité des acteurs. Cette dynamique de « flight to quality » favorise l'émergence de partenariats stratégiques avec les meilleurs promoteurs et contractants généraux.
Une solution adaptée aux enjeux actuels
Le portage foncier émerge comme une réponse particulièrement adaptée aux enjeux actuels du marché immobilier, tout en répondant aux attentes des utilisateurs finaux. Son essence réside dans la capacité à dissocier temporairement la propriété du foncier de sa future valorisation, permettant aux opérateurs d'acquérir et de sécuriser des terrains ou des biens existants sans immobiliser une large partie de leurs ressources financières. Cette flexibilité leur offre les conditions optimales pour développer leurs projets.
La sécurisation du foncier, élément fondamental et souvent le plus coûteux de tout projet immobilier, s'effectue dans un cadre maîtrisé et professionnel. Les durées de portage, généralement de 12 à 48 mois, s'alignent parfaitement avec le cycle de développement des projets.
Le portage foncier répond également aux exigences du Zéro Artificialisation Nette (ZAN) en privilégiant l'acquisition et la transformation de biens existants plutôt que la construction sur des terres non urbanisées. Dans un contexte où la limitation de l'artificialisation des sols devient une priorité nationale[3], cette approche s'inscrit parfaitement dans les objectifs de développement durable et de renouvellement urbain.
En encourageant la « reconstruction de la ville sur la ville », le portage foncier contribue ainsi à la densification intelligente des zones urbaines, à la réhabilitation de friches industrielles et commerciales, tout en répondant aux besoins criants en logements.
Un modèle d’investissement résilient
Pour les investisseurs, le portage foncier offre un profil rendement/risque attractif, caractérisé par une prime de risque particulièrement intéressante dans le contexte actuel. La liquidité, assurée par des durées d'investissement maîtrisées, complète ces avantages. La résilience de cette classe d'actifs s'est particulièrement illustrée en 2024, démontrant sa capacité à maintenir des performances stables même dans un environnement complexe.
À plus long terme, le portage foncier s'impose comme un outil essentiel de la transformation du paysage immobilier. Les modifications des systèmes de financement en cours ne font que renforcer sa pertinence, tandis que sa capacité à conjuguer performance financière et impact positif répond aux attentes croissantes des investisseurs en matière de durabilité.
Dans un environnement en mutation, le portage foncier démontre qu'il est possible de concilier innovation financière et réponse aux enjeux sociétaux et environnementaux. Cette solution d'investissement, qui a fait ses preuves, ouvre la voie à un renouveau du secteur immobilier, plus résilient et porteur de sens.
[1] 1 607 M€ de collecte en 2022, 1 161 M€ en 2023 et 861 M€ en 2024 - Forvis Mazars - étude | Baromètre 2024 du crowdfunding en France - Focus immobilier
[2] AMF - Etude sur le marché du financement participatif immobilier en France - octobre 2024
[3] https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/artificialisation-sols
